P62 » A aposta de US$ 100 bilhões na China que entrou em xeque junto com armazéns vazios

Bloomberg Em muitas partes da China, armazéns e parques industriais que costumavam atrair investidores internacionais enfrentaram uma desaceleração incomum na atividade comercial.

Centros de distribuição e logística que foram construídos na expectativa de um boom prolongado no comércio eletrônico, em manufatura e armazenamento de alimentos, perdem inquilinos, o que fora os proprietários dos edifícios a reduzir os aluguis e encurtar os prazos de locação. Como aes dos fundos de investimento imobiliário que possuem propriedades comerciais na China despencaram, e alguns de seus gestores esperam que sua renda de aluguel caia ainda mais.

Baixe uma lista de 10 aes de Small Caps que, na opinião dos especialistas, possuem potencial de crescimento para os próximos meses e anos

As taxas médias de vacância em propriedades logísticas no leste e no norte da China são aproximadas de 20%, a mais alta em anos, de acordo com consultorias imobiliárias. E há um número relevante de armazéns em construção, o que agrava o problema.

Estamos vendo um excesso de oferta em propriedades logísticas e industriais na China, disse Xavier Lee, analista da AES da Morningstar que cobre o setor imobiliário. A deterioração tem sido decepcionante para os proprietários de imóveis que contavam com uma recuperação econômica na China neste ano.

Instituições globais investiram coletivamente mais de US$ 100 bilhões em armazéns, edifícios industriais, torres de escritórios e outros imóveis comerciais chineses na última década, de acordo com dados da MSCI Real Capital Analytics. Os investidores estrangeiros incluem a Blackstone, o PGIM da Prudential Financial, o GIC, fundo soberano de Singapura, e o CapitaLand Group, entre muitos outros.

Continuar depois da publicidade

Algumas instituições estudam vender seus ativos com pior desempenho antes que os alunos caiam ainda mais. Outras pretendem aguardar o período de fraca atividade e esperar lucrar a longo prazo.

Como as melhores localidades ainda são tão resilientes, disse Hank Hsu, CEO e cofundador da Forest Logistics Properties, que possui armas e centros de distribuição em importantes hubs de transporte em Pequim, Xangai, Wuhan e outras cidades chinesas.

Com seis anos de existência, a Forest Logistics tem cerca de US$ 2,5 bilhões em ativos sob gesto de investidores que incluem empresas de private equity, seguros e fundos de investimento. Entre seus clientes estão os gigantescos do comércio eletrônico JD.com, a transportadora SF Express e fabricantes multinacionais de produtos de consumo. Hsu disse que as recentes fraquezas do mercado não desmotivaram os planos de expansão de sua empresa e que planeja construir outra instalação logística na região sul da Grande Baía nos próximos meses.

Continuaremos a investir capital na China nos próximos dois anos porque consideramos uma oportunidade de ouro, acrescentou.

Excesso de construção

O setor de imóveis comerciais da China foi um ponto positivo durante grande parte da desaceleração do setor habitacional do país, que começou em 2021. Agora, sentem-se os efeitos das reduções de gastos por consumidores e empresas.

Continuar depois da publicidade

O enfraquecimento nos setores logístico e industrial acontece junto a um recesso no setor de imóveis de escritórios que se desenvolve nas principais cidades, incluindo Pequim e Xangai.

Ambos os declínios também resultaram parcialmente do excesso de construção que foi impulsionado pelas grandes somas de dinheiro que entraram no mercado imobiliário comercial quando as taxas de juros, os custos de empreendimentos e de construção foram baixos.

Os armazéns que foram construídos para abrigar centros de distribuição para o comércio eletrônico, grandes refrigeradores para produtos em baixas temperaturas ou congelados e espaços para empresas armazenam seus componentes e produtos fabricados não sendo usados ​​tanto quanto seus proprietários esperavam.

Continuar depois da publicidade

O crescimento do comércio eletrônico doméstico da China tem sido lento, medida que os consumidores economizam. A taxa de penetração online não permite vendas no varejo já relativamente alta, em 30%.

Tensas geopolíticas importantes também levaram empresas a transferirem parte de sua fabricação para o exterior, para atender clientes finais que desejam reduzir sua dependência da China. Isso é uma desaceleração no comércio transfronteiriço e também reduziu a necessidade de instalações de armazenamento no continente queixo.

Taxas de vacinação em alta

A taxa de vacinação de armas no leste da China onde muitas propriedades logísticas estão concentradas subiu para 19,2% no primeiro trimestre, de acordo com dados da Cushman & Wakefield. A taxa de vacinação geral em todo ou em parte foi de 16,5%, em parte devido à região sul, o que apresenta melhor desempenho.

Uma situação na China contrasta com a dos Estados Unidos e outros mercados logísticos na sua. Nos EUA, as taxas de vacância aumentaram em propriedades industriais e armazéns em algumas partes do país, mas estão em percentuais de dígitos baixos abaixo das médias históricas, e os aluguéis ainda estão em movimento de alta.

Nessa sia, logísticos ativos na Coreia do Sul, no Japão e na Austrália desfrutam de altas taxas de ocupação e crescimento dos valores do aluguel.

Das 20 principais cidades chinesas que a Cushman acompanha, 13 tiveram queda no valor do aluguel no segmentos de logística no primeiro trimestre em relação aos três meses anteriores, orientadas por Pequim e Shenzhen, com quedas de 4,2% e 3,9%, respectivamente.

Um adicional de 33 milhas de metros quadrados ou equivalente a cerca de 4.600 campos de futebol de nova oferta está programado para ser concluído no final de 2026 no máximo, disse a consultoria.

A CapitaLand China Trust, que possui shoppings, parques empresariais e outras propriedades, adquiriu quatro parques logísticos em Xangai, Wuhan e outras cidades no final de 2021 por um total de 1,68 bilhão de yuans (cerca de US$ 231 milhões). A taxa de ocupação geral do portfólio logístico caiu para 82% no final de 2023, ante um nível de 96,4% um ano antes.

As ações do REIT listado em Singapura caram 27% no acumulado do ano, ante um ganho de 2,7% para o índice de referência Straits Times. Estamos disponíveis engajados em prospectar nossos parques logísticos para melhorar ainda mais a ocupação, disse um porta-voz da CapitaLand China Trust. Parques industriais na China que foram promovidos como clusters de ciência e tecnologia com edifícios de escritórios e instalações de manufatura também perdem empresas multinacionais e locais.

A taxa de vacinação geral em parques empresariais em Pequim foi de 20,5% no primeiro trimestre, de acordo com dados da Colliers. Em Guangzhou, a base manufatureira do sul do país, algumas empresas multinacionais fecharam as portas e mudaram suas estratégias de negócios após uma recuperação considerada enganosa no pós-pandemia.

O grupo de fabricação de cuidados de saúde do Grupo Lonza disse no início deste ano que fechou uma unidade de fabricação de medicamentos após uma revisão estratégica. Uma fábrica de 17.000 metros quadrados começou a ser produzida há apenas três anos na China-Singapura Guangzhou Knowledge City, um parque empresarial de alta tecnologia apoiado conjuntamente pelo governo local da cidade e pela CapitaLand, de propriedade da Temasek.

A Lonza ainda opera instalações de fabricação em Suzhou e Nansha e mantém uma organização de vendas comerciais na China. Um fundo de investimento imobiliário chinês que possui propriedades industriais viu recentemente a ocupação de um dos seus edifícios num parque tecnológico de Xangai cair quase pela metade quando um inquilino uma subsidiária da gigante dos smartphones Oppo entregou 19.314 metros quadrados de espaço antes do final do seu contrato de arrendamento.

O fabricante de celulares decidiu fechar sua divisão de desenvolvimento de chips Zeku no ano passado.

Presso sobre o aluguel

Empresas que decidem permanecer agora têm vantagem ao negociar reformas de locação e locação para armazéns e outras propriedades.

A concordância por inquilinos é bastante intensa no momento, disse Luke Li, diretor administrativo do ESR Group, durante uma teleconferência online sobre o setor logístico em meados de junho. O gestor de ativos imobiliários com sede em Hong Kong possui centros de distribuição de comércio eletrônico, instalações de armazenamento a frio e parques industriais de manufatura na China e em outros lugares. Para manter os armazéns ocupados, os proprietários tm oferecem termos de aluguel flexíveis, melhores comodidades e outros incentivos aos hóspedes, acrescentou Li.

A receita da ESR na região da Grande China teve queda de 20% em 2023 em relação ao ano anterior, de acordo com seu relacionamento financeiro mais recente. A empresa citou o enfraquecimento do sentimento do consumidor e a demanda por localização como razes para o declínio. A Mapletree Logistics Trust, outro REIT listado em Singapura, também tem enfrentado dificuldades na China.

Os preços de aluguel em suas 43 propriedades no pas caram 10% nos primeiros três meses de 2024, e alguns inquilinos estão em atraso com os pagamentos de aluguel.

A confiança manteve a ocupação de seus ativos logísticos na China em cerca de 93%.

Ng Kiat, CEO do REIT da Mapletree, disse em uma teleconferência de resultados em abril que o ambiente na China permaneceu voltil e incerto nos próximos 12 meses. A confiança é focada na retenção de inquéritos e o fundo busca vender alguns de seus ativos de pior desempenho na China, acrescentou.

Estamos tentando ser mais claros sobre se estamos vendendo o fundo do poo. Mas eu não acho que vamos vender isso agora. Teremos que esperar um pouco, disse Ng. A Mapletree se decidiu comentar.

Todos estão cortando custos, disse Humbert Pang, chefe da China na Gaw Capital Partners, uma empresa de investimentos alternativos que possui ativos imobiliários. Na mesma conferência que Li, Pang disse que os aluguéis em propriedades logísticas não estão subindo, mesmo que os edifícios estejam ocupados. Acho que a maioria dos proprietários de espaços logísticos está enfrentando dificuldades em negociar com os inquilinos existentes ou novos, afirmou.

2024Bloomberg LP

►Notícias de Manaus e do Amazonas.

#aposta #bilhões #China #entrou #xeque #junto #armazéns #vazios