P62 » Em que situação não é preciso cobrar Imposto de Renda na venda de imóvel?

Muita gente não sabe que, ao vender um bem ou direito, pode ter de pagar Imposto de Renda, que deve ser recolhido no momento da declaração anual, mas no ms subsequente alienação (ou venda) do bem.

O imposto de renda é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você precisa pagar o tributo para conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou. Em quais casos a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito?

O InfoMoney consultou Juliana Vaz, tributarista do VBSO Advogados, e Daniel de Paula, especialista tributário do IOB, para separar os principais pontos sobre o tema. Confira:

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Iseno concedido em alguns casos

Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição do preço de compra. O custo de aquisição do bem equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale ao soma da entrada e das prestações.

Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra de bens.

A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definia os termos de reajuste do valor de compra de bens em 31/12/1995, quando o correio deixou de ser aplicado. Entretanto, nem sempre é preciso cobrar imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o imposto desse pagamento.

Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido em indenizações por terra desapropriada para reforma agrária, sinistro, furto ou roubo de objeto seguro.

Imóveis geram maior parte das vidas

A maior parte das dívidas e, consequentemente, dos erros relacionados à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital são equipamentos nos bens imóveis.

A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imvel único por um valor inferior a R$ 440 mil são isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham ocorrido, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imvel a qualquer título.

Também é isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda de imóveis que foram adquiridos em 1969. Nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não foi feito pagamento de diferença em dinheiro e que não envolve qualquer outro bem ou direito, não há ganho de capital a ser tributado.

Com a edição da Lei n 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que é utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra acontea em 180 dias da venda, ou que utiliza os recursos para quitar total ou parcialmente outro imvel dentro do mesmo prazo também é isento do recolhimento de Imposto de Renda.

A Lei n 11.196/2005 também alterou o fator redutor, que se aplicou no clculo do ganho de capital auferido com a venda de imveis. Vale notar que o fator já foi adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988. Nesses casos, o fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 a 5% para imóveis adquiridos em 1988.

Por exemplo: se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz diminuir esse montante em 5%, de forma que o ganho de capital cai para R$ 47 ,5 mil. Vale lembrar que esse percentual de redução é calculado automaticamente pelo programa de suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.

Bens de pequeno valor

Outra dvida comum está relacionada à venda de bens de pequeno valor. Como declarar, por exemplo, o ganho com a venda de eletrodomésticos e computadores? Esses ganhos são tão passíveis de tributação? isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no ms em que esta se realize, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e
b) R$ 35.000,00, nos demais casos.

Também é concedida isenção aos cidadãos que recebem restituição de sua participação acionária em uma determinada empresa não em dinheiro, mas em bens e direitos. Neste caso, o ganho de capital tributado na empresa.

Posse conjunta

Uma situação comum ocorre nos casos em que o bem ou direito não pertence a uma única pessoa, mas a um grupo. Como calcular, por exemplo, o ganho com a venda de um imóvel que pertence a mais de um dono? Nesse caso, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.

No caso de bens possuídos em condomínio, ou que inclua os casos de união estável, o valor da venda calculado de acordo com a parcela pertencente a cada condomínio ou coproprietário. No caso de união estável, essa parcela está incluída em 50%. Assim, no caso de imóvel em condomínio, cada um dos condôminos é isento do recolhimento de imposto, desde que sua parte não supere o teto de R$ 440 mil.

O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunho. Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são condicionantes entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de iseno não se baseia na parte que pertence a cada um dos cnjuges, mas sim ao valor do bem como um todo. No caso do regime de separação de bens, os requisitos para o iseno podem ser selecionados individualmente, por cnjuge.

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